Главная страница Карта сайта Обратная связь практично и технологично
 

Обратная связь

Поля, помеченные *, обязательны для заполнения!

*:
*:
*:
*:
*:

Оценка стоимости - право на ошибку. Часть III

Оценка стоимости - право на ошибку. Часть III


03.05.2006

Игорь Гринман, Анатолий Ковалев

    В предыдущих статьях мы писали о том, как определить ошибку при оценке стоимости оборудования, если сделать несколько независимых друг от друга сравнений оцениваемого объекта с разными аналогами и затем обработать расхождения в полученных оценках. Это похоже на то, как находят ошибку измерений какой-либо физической величины, сделав несколько замеров. Такой подход называют экспериментальным, так как в его основе лежат многократно повторяемые эксперименты.

    Но как быть, если повторять эксперименты невозможно? Вообще экономические показатели редко можно рассчитать сразу несколькими совершенно разными способами. В этом смысле одновременная оценка стоимости одного и того же объекта с помощью трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) скорее исключение, чем правило.

    Тем не менее установление точности всего одного расчета стоимости вполне возможно. Стоимость объекта вычисляется с помощью определенной математической модели и тем самым является функцией нескольких переменных. Таким образом, задача сводится к нахождению ошибки функции исходя из ошибок переменных. Такой подход к определению точности называется аналитическим, так как в его основе лежит точностный анализ математической модели и исходных данных. Аналитический подход достаточно универсален: ведь точностному анализу можно подвергнуть любую математическую модель оценки включая оценку и по доходам, и по затратам.


Ошибки подстерегают на каждом шагу

    Возьмем случай, когда стоимость единицы оборудования определяют прямым сравнением с аналогом. Общий алгоритм расчета стоимости включает этапы: выбор аналога, сбор информации, установление различий между сравниваемыми объектами и внесение в определенной последовательности корректировок в цену аналога (см. схему).



    По ходу расчета проникают ошибки как от неопределенности исходной цены аналога, так и от вносимых в нее последующих корректировок. О том, какие ошибки несет вполне надежная цена аналога, мы рассказывали в предыдущих статьях.



Ошибки от корректировок

    Остановимся теперь на ошибках, вызванных корректировками. Возможно, кто-то скажет: "Странное дело: корректировки вносят, чтобы повысить точность оценки, и вдруг - ошибки от корректировок". На самом деле ничего странного нет. Корректировками хотят устранить систематические ошибки, но при этом неизбежны ошибки случайные. Это как с медицинскими лекарствами: лечим одну болезнь - провоцируем другую.

    С точки зрения назначения корректировки можно подразделить на два вида: 1) корректировки с целью исправить саму цену, т. е. чтобы цена аналога отвечала условиям оцениваемой стоимости (по структуре и времени действия); 2) корректировки с целью учесть различия между оцениваемым объектом и аналогом по параметрам, конструкции и оснащенности различными дополнительными устройствами.

    Корректировки первого вида выполняются в первую очередь, что объясняется естественным стремлением оперировать дальше с откорректированной достоверной ценой. Если найденная цена аналога вызывает сомнение: она явно завышена или занижена; источник информации ненадежен; имеются предположения об искажениях цены по условиям продажи (например, сопутствующий бартер) и срокам расчетов, то лучше отказаться от такой цены и не пытаться ее "довести до ума" весьма условными корректировками. Такие корректировки не улучшат положение, а внесут дополнительные и зачастую значительные ошибки, не поддающиеся учету. Если какие-то элементы в цене аналога достоверно известны (например, известен процент наценки за дополнительные услуги или в связи с какими-то обстоятельствами известны ставки налога с продаж и НДС), то такие корректировки нужны, надежны и ошибок не принесут.

    Наиболее распространенной корректировкой первого вида является корректировка по фактору времени, то есть на учет различия между моментом действия цены и моментом оценки. Ошибка этой корректировки связана с неточным определением ценового тренда.

    Еще одна корректировка первого вида - это корректировка по учету износа аналога, применяемая в том случае, когда известна цена не нового, а поношенного аналога. Ошибка от такой корректировки может быть весьма большой и трудно оцениваемой, так как при этом вынуждены вводить весьма неопределенный показатель - коэффициент общего износа аналога. Мы считаем, что в практике оценки следует избегать использования цен на поношенное оборудование в качестве отправных цен при прямом сравнении: слишком высока неопределенность этих цен при нынешнем состоянии вторичного рынка оборудования. Наиболее надежная ценовая информация - это цены на новое оборудование, назначаемые солидными дилерскими компаниями и заводами-изготовителями.

    Корректировки второго вида, учитывающие технические различия между оцениваемым объектом и аналогом, вносят в определенной последовательности и по определенным правилам. Ниже перечислены данные корректировки в очередности их внесения.

1. Корректировка на исключение из цены аналога стоимости дополнительных устройств, которые имеются у аналога и отсутствуют у оцениваемого объекта. Ошибка данной корректировки это ошибка в назначении стоимости отмеченных устройств.

2. Корректировка на нестандартное значение какого-либо технического параметра у аналога (например, удлиненная или укороченная станина токарного станка; удлиненный или укороченный вылет шпинделя у сверлильного станка и т. д.). Корректировка сводится к внесению в цену абсолютной поправки, равной произведению "цены" единицы параметра на отклонение параметра от стандартных размеров. Ошибка корректировки вызвана ошибкой в определении "цены" единицы параметра.

3. Корректировка на различие главных параметров (обычно не более трех) у сравниваемых объектов. Изменение главного параметра вызывает изменение почти всех характеристик объекта, и это комплексное влияние наилучшим образом можно смоделировать с помощью коэффициентной корректировки, когда исходная цена умножается на корректирующий коэффициент (или индекс), в основе расчета которого лежит степенная связь между ценой и параметром:



где Xi ; Xан.i - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога соответственно;

аi - показатель степени, характеризующий силу влияния i-го параметра на цену.

    Ошибка данной корректировки вытекает из ошибки установления показателя степени аi ("коэффициента торможения").

4. Корректировка на нестандартное значение какого-либо технического параметра у оцениваемого объекта. Порядок внесения корректировки и источник ошибки аналогичны корректировке 2.

5. Корректировка на включение стоимости дополнительных устройств, которые есть у оцениваемого объекта и которых нет у аналога. Порядок внесения корректировки и источник ошибки аналогичны корректировке 1.


От модели оценки - к модели ошибок

    Описанный выше общий алгоритм расчета стоимости позволяет построить модель расчета стоимости для каждого конкретного случая оценки, а затем на базе этой модели составить модель для расчета ошибок.

    Модель расчета стоимости включает несколько элементарных функций. Для каждой элементарной функции существует зависимость, по которой можно рассчитать ошибку этой функции исходя из ошибок параметров-аргументов. Эти зависимости выведены на основе известных из статистики правил сложения дисперсий (табл. 1). Для одних математических функций (сумма, разность, линейная зависимость) удобно вычислять абсолютную ошибку, для других функций (произведение, частное, степенная зависимость) - относительную ошибку.

    Покажем порядок составления моделей оценки и ошибки на примере. Производится оценка вертикально-сверлильного станка прямым сравнением с аналогом. Сравнение показало, что 1) цена аналога взята на дату, которая на несколько месяцев предшествует дате оценки; 2) станки различаются по главному параметру - наибольшему диаметру сверления; 3) у оцениваемого станка параметр "вылет шпинделя" сокращенный по сравнению со стандартным размером.

    Согласно описанному выше алгоритму установлена следующая очередность корректировок цены аналога:

1. Коэффициентная корректировка на момент оценки.

2. Коэффициентная корректировка на различие по главному параметру.

3. Поправочная корректировка на нестандартное значение параметра "вылет шпинделя" у оцениваемого станка.

Математическая модель расчета стоимости:



где Ц - исходная цена аналога;

К1, К2 - корректирующие коэффициенты для первой и второй корректировок;

П3 - поправка по третьей корректировке.

Математическая модель расчета ошибки стоимости:



где обозначение абсолютной и относительной ошибки стоит перед тем показателем, к которому эти ошибки относятся.

    В таблице 2 приведены формулы для расчета корректирующих коэффициентов и поправки, а также их ошибок.

    Таким образом, оценив ошибки исходных данных (в нашем примере это ошибки цены аналога, ценовых индексов, коэффициента торможения главного параметра и "цены" единицы параметра - вылет шпинделя), по приведенным выше моделям нетрудно рассчитать ошибку оцениваемой стоимости.


Статья опубликована на сайте журнала "Эксперт".