Главная страница Карта сайта Обратная связь практично и технологично
 

Обратная связь

Поля, помеченные *, обязательны для заполнения!

*:
*:
*:
*:
*:

Оценка стоимости - право на ошибку. Часть II

Оценка стоимости - право на ошибку. Часть II


03.05.2006

Игорь Гринман, Анатолий Ковалев

    В предыдущей статье мы начали разговор о том, какие ошибки могут быть допущены при оценке стоимости оборудования, и о точности оценочных работ. Учитывая важность затронутой проблемы, продолжим рассмотрение вопросов определения точности при оценке.


Рынок выравнивает цены

    В предыдущей статье мы привели данные о разбросе назначаемых разными дилерами цен на деревообрабатывающие станки. Обобщая полученные результаты по разбросу цен, пришли к выводу, что при оценке прямым сравнением с идентичными объектами едва ли можно добиться точности с ошибкой менее 8-10%. Однако этот вывод, как показали дальнейшие исследования, нельзя распространять на все виды оборудования и, соответственно, секторы рынка.

    Аналогичным образом были проанализированы разбросы цен на металлообрабатывающее оборудование. Были собраны сведения о ценах из прайс-листов шести известных дилерских компаний, торгующих данным оборудованием в Москве, по состоянию на середину мая текущего года.

    Наблюдаемый разброс цен иллюстрирует таблица 1, где также показаны рассчитанные по описанной ранее методике такие показатели, как средняя цена, абсолютная и относительная ошибки.

    Из таблицы 1 видно, что цены московских компаний АСВ, ДВТ, "СТ Маркет" и "Дакт-инвест" по многим распространенным моделям взаимосогласованы и, как правило, совпадают (что называется "рубль в рубль"). Более независимую ценовую политику ведет компания "Сервис-СТМ". Цены, назначаемые компанией "Дюкон", работающей на рынке как Москвы, так и Санкт-Петербурга, обычно отличаются от цен, назначаемых другими компаниями.

    Из рассмотренных 50 моделей станков у 15 моделей (30%) наблюдалось полное совпадение цен. У 20 моделей станков (40%) относительное отклонение не превышало 5%. От 5 до 10% - такой разброс цен имели станки 10 моделей (20%). У 5 моделей (10%) относительное отклонение превышало 10%.

    На рисунке показана попытка установить связь между относительной ошибкой и средней ценой станка. Сколько-нибудь надежная зависимость между ошибкой и средней ценой станка не просматривается. Совпадение дилерских цен наблюдается у многих станков с ценой до 300 тыс. руб. Более дорогие станки имеют рассеяние цен.

    Анализ данных, приведенных в таблице 1, показывает, что совпадение цен наблюдается у компаний, торгующих станками в одном регионе, в частности, полное ценовое "единодушие" по большинству моделей станков демонстрируют четыре упомянутые выше московские компании. Можно только догадываться о том, почему дилерские компании стараются не выделяться своими ценами. Вероятно, в каждом регионе для каждой модели станка будет своя "наиболее вероятная цена" с весьма малым (а то и вообще нулевым) разбросом значений. В нормативных документах по оценке нигде не сказано, должна ли наиболее вероятная цена носить межрегиональный характер. Оценщик обычно ограничивается тем набором цен, которые ему удается найти, и заботится об их подтверждении представлением соответствующих прайс-листов, ценовых бюллетеней и публикаций в газетах и журналах.

    Обобщая полученные разбросы значений цен на металлообрабатывающие станки, можно прийти к выводу, что в среднем рассеяние значений цен вокруг среднего значения составляет около 5%. Таким образом, у этих станков разброс цен меньше, чем у станков деревообрабатывающих. Наличие согласованности дилерских цен несколько облегчает работу оценщика: не нужно набирать выборку, а достаточно использовать данные о ценах, которые назначает лидирующая в данном регионе дилерская компания.


Оценка как аналог измерения

    Измерять, производить замеры - эти слова употребляют обычно применительно к физическим величинам (длине, массе, времени). Об экономических показателях принято говорить, что их рассчитывают или оценивают. Тем не менее можно установить некоторые аналогии между процессами измерения физических величин и определения экономических показателей, эти аналогии важны для понимания возможности приложения теории ошибок измерений к практике оценки стоимости.

    Оценка сравнением напоминает взвешивание на чашечных рычажных весах с помощью гирь. Оценка по идентичному объекту - это как бы взвешивание одной большой гирей. Идентичность означает ноль установки стрелки, масса гири - цену идентичного объекта.

    Оценка сравнением с несколькими идентичными объектами, имеющими разные цены, напоминает такой случай, когда один и тот же предмет взвешивают несколько раз разными неточными гирями одного номинала. Массы гирь хотя и близки друг к другу, но все же не совпадают. Как в этом случае находят наиболее вероятную цену, абсолютную и относительную ошибки при заданной доверительной вероятности, мы рассмотрели в прошлом номере. Все эти расчеты аналогичны тем, которые проводятся при обработке результатов измерений.

    Теперь возьмем случай, когда оценку ведут сравнением с аналогами, которые нельзя назвать идентичными объектами и которые по каким-то признакам хотя и ненамного, но отличаются от оцениваемого объекта. Как известно, стоимость объекта при этом выводится из цен аналогов путем добавления корректировок. Это напоминает такой процесс взвешивания, когда в чашу кладут большую гирю (цена аналога), а затем, чтобы установить ноль (идентичность), докладывают малые гирьки (корректировки). Гирьки могут класть как на левую, так и на правую чашу, это соответствует тому, что корректировки могут быть как положительными, так и отрицательными. При этом неточности имеются в массе и большой гири, и малых гирек. Наконец, надо заметить, что есть малые гирьки, которые могут докладываться к любой большой гире, что аналогично наличию независимых от цены аналога корректировок. Возможны и такие гирьки, которые используются только в комплекте с определенными большими гирями, что подобно связанным корректировкам. Общая ошибка обнаруживается в разбросе результатов замеров.


Считай и проверяй

    Взвешивая какой-то предмет, можно несколько раз класть в чашу весов одну и ту же гирю и получать сколько угодно замеров. Замеры дадут один и тот же результат, и возникнет иллюзия высокой точности. Налицо нарушение принципа независимости замеров: одной конкретной гирей можно сделать только один замер.

    Чтобы узнать точность по результатам нескольких оценок, нужно также соблюдать принцип независимости этих оценок. Независимы друг от друга должны быть как сведения о ценах аналогов, так и показатели вносимых корректировок. Положим, нам известна цена одного аналога и требуется внести одну корректировку. Имеются три варианта корректировок, что позволяет в итоге получить три скорректированные цены. Однако эти скорректированные цены не будут независимыми, так как они определены на основе одной исходной цены. В данном случае придется остановиться на каком-то одном варианте корректировки, который наилучшим образом соответствует характеру выбранного аналога.

    Анализируя точность оценки, нельзя забывать о правилах последовательности внесения корректировок. Сначала вносят связанные (коэффициентные) корректировки, т. е. те, размер которых зависит помимо прочего и от величины исходной цены аналога. Затем вносят независимые (поправочные) корректировки. Среди того и другого вида корректировок в первую очередь вносят наиболее значительные, а затем небольшие. Вспомним, кстати, что на весы тоже сначала кладут тяжелые гири, а потом все легче и легче.

    Экспериментальный подход к анализу ошибок покажем на примере. Необходимо определить восстановительную стоимость и показатели точности оценки вертикально-сверлильного станка по состоянию на конец августа 2000 года. Основные параметры станка: наибольший диаметр сверления 30 мм, вылет шпинделя 280 мм.

    После сбора данных о параметрах и ценах аналогичных станков (табл. 2) устанавливаем следующий порядок внесения корректировок (табл. 3).

    Первая корректировка. Корректирующий ценовой индекс рассчитан исходя из продолжительности периода от момента действия цены аналога до момента даты оценки и среднемесячного темпа роста цен. В течение последних шести месяцев у аналогов 1, 3 и 4 среднемесячный темп роста цен составил 4%, у аналога 2 - 6%.

    Вторая корректировка. Параметрический коэффициент на отличие в диаметре сверления рассчитан на основе степенной функции с показателем степени ("коэффициентом торможения"), равным 0,3.

    Третья корректировка. Абсолютная поправка на различие по параметру "вылет шпинделя" рассчитана умножением разности в значении данного параметра на "цену" единицы параметра.

Последовательность внесения корректировок по шагам показана в таблице 4.

    Критерием того, что вносимые корректировки оправданны и повышают точность оценки, служит повышение сходимости скорректированных цен аналогов между собой по сравнению с исходными ценами. Если же корректировки взяты с большими ошибками, то будет наблюдаться разнобой скорректированных цен аналогов. Чтобы проверить данное условие, необходимо оценить ошибки до и после внесения корректировок.

    В таблице 4 после первого шага, когда цены аналогов были приведены к одному моменту времени - дате оценки, их сопоставили между собой, рассчитали среднюю цену, а также ее абсолютную и относительную ошибки. Как видно, если не делать корректировок, ошибка оказывается довольно большой - около 19%. Затем внесли корректировки на различие параметров, и это повысило согласие скорректированных цен между собой, ошибка снизилась примерно до 10,5%.

    Чтобы быть уверенным в надежности получаемых результатов, необходимо расчет стоимости сопровождать оценками ошибок описанным выше способом.


Статья опубликована на сайте журнала "Эксперт"